28/07/2017 17:42:58
Luật địa ốc - Ngân hàng có nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong tư vấn pháp luật về đất đai và nhà ở, mua bán đất đai và nhà ở, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kê khai di sản thừa kế là nhà - đất, Công chứng Ủy quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Luật địa ốc - Ngân hàng có nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong tư vấn pháp luật về đất đai và nhà ở, mua bán đất đai và nhà ở, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai sang tên, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kê khai di sản thừa kế là nhà - đất, Công chứng Ủy quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
1. TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
1) Tư vấn, thực hiện các thủ tục pháp lý về việc chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn đất đai, nhà ở;
2) Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức là nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong các vụ án tranh chấp về đất đai, nhà ở.
3) Nhận làm đại diện theo uỷ quyền hoặc tham gia tố tụng, tiến hành điều tra, xác minh hồ sơ địa chính ở các câp có thẩm quyền, thu thập tài liệu chứng cứ cho các cá nhân, tổ chức là nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong các vụ án tranh chấp về đất đai, nhà ở;
4) Nhận môi giới, hỗ trợ mua bán nhà đất, nhà đất dự án, căn hộ chung cư cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản.
5) Tư vấn hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục pháp lý xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng các loại đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức;
6) Tư vấn lập dự án đầu tư, hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục pháp lý xin giao đất, thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cho các cá nhân, tổ chức;
7) Tư vấn theo vụ việc, tư vấn thường xuyên theo hợp đồng dài hạn cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản về việc giải quyết những tranh chấp, vướng mắc pháp lý về đất đai, nhà ở;
8) Tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện (luật sư đại diện theo uỷ quyền) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức là nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong các vụ án tranh chấp về đất đai, nhà ở;
2. TRỢ GIÚP GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
Luật địa ốc - ngân hàng hỗ trợ khách hàng là các cá nhân, tổ chức giải quyết những tranh chấp, vướng mắc pháp lý về đất đai, nhà ở, nhằm chấm dứt việc tranh chấp và đòi lại sự công bằng trong việc thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình. Đồng thời, giúp khách hàng có thời gian tập trung phát triển các công việc chính một cách hiệu quả nhất.
Các tranh chấp thường gặp:
3. KIẾN THỨC PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
3.1. Tìm hiểu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng đất thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho họ.
Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định chính thức tại Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất (quy định rõ các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy…).
Ngày 01/11/2004 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Moi trường ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ. Theo đó, mẫu GCNQSDĐ có bìa màu đỏ nên thường được gọi là giấy bìa đỏ hay giấy đỏ (sổ đỏ). Tuy nhiên, giấy đỏ chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng cấp cho đất có nhà ở tại đô thị.
Ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,quyền sử dụng đất ở. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là Giấy hồng (sổ hồng). Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (giấy đỏ), còn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấy hồng (sổ hồng).
Để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995.
Ngày 06/3/1998, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP về quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh. Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được gọi là Giấy tím.
Như vậy, tính đến trước tháng 11/2004, tại Việt Nam cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:
- GCNQSDĐ – giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính.
Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai.
Tự sự phức tạp và chồng chéo trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về GCNQSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản.
Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội ban hành Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014. Theo đó, tại Điều 97 Luật đất đai 2003 đã quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước". Và theo hướng dẫn tại Điều 3 thông tư 23/2014 của BTNMT ngày 19/05/2014 thì Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm. Như vậy quy định của pháp luật đã dần có sự thống nhất chung nhất trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.2.Thủ tục cấp sổ đỏ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo các qui định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai, có hiệu lực ngày 01/7/2014 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ nhà, đất đã có sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng)
- CMND, Hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất
- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)
Trình tự, thủ tục:
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được qui định theo hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất. Trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được công bố công khai tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày. Văn phòng này cũng phải xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện. Trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng tài nguyên và môi trường.
Giai đoạn 2: Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
Thời gian thực hiện: Thời gian thực hiện các công việc qui định tại hai giai đoạn trên không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân cấp huyện
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai, có hiệu lực ngày 01/7/2014.
*Trình tự thực hiện:
Bước 1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
Bước 3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
*Cách thức thực hiện:
+ Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
* Thành phần, số lượng hồ sơ:
+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
+Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
- Thời hạn kiểm tra hồ sơ: Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Thời hạn giải quyết: không quá 45 ngày; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
* Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
* Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Ủy ban nhân dân cấp huyện.
* Cơ quan phối hợp: Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban của Ủy ban nhân dân huyện.
3.4. Thời hiệu khởi kiện và giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 159 quy định thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm...
Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà đương sự được quyền yêu cầu cơ quan tòa án giải quyết vụ việc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Quy định về thời hiệu khởi kiện buộc các đương sự phải ý thức được việc bảo vệ quyền lợi của mình và sớm có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tránh tình trạng khởi kiện tuỳ hứng. Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác về thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm.
Như vậy, để xác định đúng thời hiệu khởi kiện, phải xác định được quan hệ tranh chấp đó có được văn bản pháp luật nào khác quy định về thời hiệu khởi kiện hay không. Điều quan trọng thứ hai là phải xác định đúng ngày nào được coi là ngày có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm để bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện.
3.5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định của pháp luật về đất đai được thể hiện tại Luật đất đai 2013 và nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai, có hiệu lực ngày 01/7/2014 thẩm giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy trình như sau:
Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
Điều 205: Giải quyết tố cáo về đất đai
- Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
- Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.
3.6. Các trường hợp tranh chấp đất đai thường gặp
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn đó là:
+ Thứ nhất: là các tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp.
+ Thứ hai: là tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
* Tranh chấp về Quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Với những dạng tranh chấp này luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó. Việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể có các loại tranh chấp như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau. Những tranh chấp đó thường phổ biến ở nhưng nơi có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới. Ngoài ra, cùng với việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tương đối phổ biến.
- Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp mà người chủ sử dụng, chủ sở hữu vì nhiều lý do khác nhau mà họ không còn quản lý, sứ dụng. Đến nay họ đòi lại đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp. Trong trường hợp này cũng có rất nhiều dạng tranh chấp như:
+ Người dân đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau trước đây qua các cuộc điều chỉnh đất đai đã chia, cấp cho người khác.
+ Người dân là chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh sống, nay trở về đòi lại đất đai, tài sản trước đây của họ đã được giao cho người khác quản lý, sử dụng.
+ Tranh chấp giữa những người được phân ruông đất nông nghiệp để sản xuất, trồng trọt nhưng sau một thời gian họ không sản xuất nông nghiệp nữa hoặc chuyển đi nơi khác để làm nghề, đến nay họ trở về đòi lại đất để sản xuất.
+ Người dân tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ. Tranh chấp này thường xảy ra do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc tịch thu một số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó đòi lại.
+ Người dân tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Với dạng tranh chấp này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ.
- Người dân tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở
- Người dân tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Tranh chấp này thường gặp khi người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế
- Tranh chấp ranh giới liền kề. Đây là tranh chấp xảy ra giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra, việc tranh chấp ranh giới xảy ra nhiều khi do lỗi của các cơ quan nhà nước, đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có ghi diện tích, nhưng không đo đạc cụ thể khi giao đất chỉ căn cứ vào giấy cấp đất và đơn kê khai diện tích của đương sự.
- Tranh chấp giữa đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới với đồng bào dân tộc sở tại.
- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác với nhân dân địa phương. Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang hoặc cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông trường, lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng người dân chiếm đất để sử dụng.
* Tranh chấp đất đai trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Với dạng tranh chấp này thông thường thì người sử dụng đất là hợp pháp, không tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình như: Thực hiện các giao dịch về dân sự, hoặc do chủ trương, chính sách của Nhà nước như giải tỏa, trưng dụng, trưng mua hoặc do người khác gây thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình mà dẫn đến tranh chấp. Loại tranh chấp này thực tế xảy ra rất phổ biến và điển hình là:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.
- Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa. Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương sự nhận được quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Thí dụ: Các quyết định về giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CÁC ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Căn cứ vào Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014.
iều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bất động sản (bao gồm cả nhà ở) khi chào bán phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dự án), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (danh sách ngân hàng này được Ngân hàng nhà nước công bố) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN MUA BÁN NHÀ Ở CHUNG CƯ
Luật địa ốc và Ngân hàng đưa ra một số trường hợp mà người mua nhà ở chung cư thường gặp phải.
Khi giao kết hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ chung cư các chủ thể đều phải tuân thủ nguyên tắc tự nguỵện,… giống như các giao dịch dân sự khác. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều HĐMB nhà chung cư được xây dựng dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư thông qua việc soạn thảo một hợp đồng mẫu, từ đó dẫn đến tình trạng người mua nhà không được tạo điều kiện để đóng góp ý kiến liên quan đến hợp đồng, thậm chí đối với một số người mua không có kiến thức pháp lý thì bản hợp đồng mẫu đó sẽ được thực hiện ký kết và gây bất lợi cho chính bản thân họ.
Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Cụ thể, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD; Quyết định 08/2010/QĐ-BXD… thì chủ đầu tư khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo các hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014).
2. Cần có sự thống nhất cách tính diện tích căn hộ trước khi ký kết hợp đồng
Theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở và thông tư số 16/2010/TT-BXD, cách tính diện tích căn hộ để xác định giá bán có thể thực hiện theo hai phương pháp: “thông thủy” hoặc “tim tường”. Về mặt bản chất, diện tích thực tế của căn hộ không thay đổi, tuy nhiên diện tích trên giấy tờ lại có sự khác biệt. Mặc dù các chủ đầu tư cũng đã có sự điều chỉnh về giá cả phù hợp sao cho giá trị của căn hộ không thay đổi, nhưng vẫn không tránh khỏi những sự hiểu sai về vấn đề này dẫn tới những mâu thuẫn không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Hiện tại, sau những tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư 16/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về diện tích căn hộ theo phương pháp để xác định giá bán. Theo đó, Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước “thông thủy” và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Vì vậy, khi ký HĐMB và nhận bàn giao căn hộ, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. Biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng sẽ được coi là một bộ phận không thể tách rời của HĐMB căn hộ.
3. Chưa có sự minh bạch về thông tin giữa người mua nhà và Chủ đầu tư
Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Đây là những thông tin cơ bản và thường được sử dụng để làm căn cứ ký kết hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét HĐMB.
Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Do vậy trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần nên thận trong việc nghiên cứu, tìm hiểu thông tin về Dự án.
4. Sự thiếu hợp tác của người mua nhà trong quá trình thực hiện hợp đồng
Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà chung cư, người mua nhà có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bàn giao tiền đúng theo thỏa thuận giữa hai bên để thực hiện xây dựng Dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn người mua nhà đều chậm thực hiện tiến độ bàn giao tiền cho Chủ đầu tư. Nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của người mua, họ chỉ muốn bàn giao hết tiền khi căn hộ được hoàn thành. Chính vì lẽ đó, trong trường hợp Chủ đầu tư vì một số lý do khách quan nào đó bị chậm tiến độ so với kế hoạch dự kiến đã đề ra thì người mua nhà lập tức có những “phản ứng” nhằm đòi lại những phần tiền mình đã chuyển.
Chính vì sự thiếu hợp tác đó đã khiến cho mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng trở lên gay gắt. Chủ đầu tư không còn đủ nguồn vốn, họ muốn người mua bàn giao nốt tiền để tiếp tục triển khai Dự án nhưng người mua lại nghĩ mình sẽ bị thiệt hại nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán này, vì vậy họ sẽ chỉ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình khi chủ đầu tư cung cấp được những kết quả công việc thực tế khiến họ tin tưởng. Thậm chí nhiều người mua nhà đã thực hiện khiếu nại, khiếu kiện tập trung về việc Chủ đầu tư chậm trễ tiến độ, từ đó gây áp lực cho Chủ đầu tư trong việc giải quyết các yêu cầu đó. Những việc làm như trên sẽ không mang lại kết quả có lợi cho cả người mua và Chủ đầu tư.
Vì vậy khi gặp các trường hợp nêu trên, hai bên cần bình tĩnh và hợp tác tìm kiếm phương án xử lý tốt nhất nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
TRANH CHẤP VỀ NỘI DUNG HỢP ĐỒNG
Thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà ở (nhất là HĐMB căn hộ chung cư thương mại) vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao nhà….
Do vậy, nếu người mua nhà không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Để giải quyết vấn đề này, hai bên cần tiến hành thỏa thuận với nhau về những nội dung của Hợp đồng trước khi ký kết, trường hợp cần thiết có thể thuê Luật sư để nhận được những nhận định pháp lý đúng đắn liên quan trực tiếp đến Hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 - 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 thì:
“2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Như vậy, đối chiếu với quy định trên, nếu chủ đầu tư xây dựng hợp đồng có những điều khoản có lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại trừ cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, thực tế, không phải người mua nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường “vận dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó”.
THỦ TỤC THANH LÝ MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ
Thanh lý hợp đồng là bước cuối cùng cần thực hiện để kết thúc hợp đồng mua bàn giữa người mua nhà và Chủ đầu tư. Việc thanh lý hợp đồng chỉ được thực hiện trên cơ sở các bên hoàn thành các nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng. Đối với Chủ đầu tư đó là nghĩa vụ bàn giao nhà, các hạng mục công trình phụ, và hỗ trợ người mua hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Còn đối với người mua nhà đó là nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng mua bán. Việc thanh lý hợp đồng cần được lập thành văn bản có xác nhận của hai bên, kèm theo đó là các biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao nhà và các giấy tờ khác liên quan
Nhằm giúp Chủ đầu tư cũng như người mua nhà giải quyết các vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư nói trên. Công ty luật địa ốc - Ngân hàng cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết hợp đồng mua bán nhà chung cư bao gồm:
- Tư vấn, soạn thảo nhận định tính chất pháp lý của hợp đồng mua bán giữa các chủ thể
- Phân tích ưu, nhược điểm của hợp đồng liên quan đến từng đối tượng chủ thể
- Tư vấn, soạn thảo văn bản tháo gỡ, giải quyết các tranh chấp về nội dung hợp đồng
- Tư vấn thương lượng, hòa giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Đại diện theo ủy quyền của một bên tham gia giải quyết tranh chấp tại tòa án
- Tư vấn, hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục liên quan đến thanh lý hợp đồng.
